Geprüft am 02. Oktober 2026
11 Min. Lesezeit · Aktualisiert am 2026-10-02
Ja, eine Wärmepumpe lohnt sich auch im Mehrfamilienhaus: Laut Heizspiegel 2026 heizt eine 70-m²-Wohnung mit Wärmepumpe für rund 735 € im Jahr, mit Erdgas für rund 1.120 €. Die KfW erkennt je Gebäude 28.000 € für die erste, je 15.000 € für die zweite bis sechste und je 8.000 € ab der siebten Wohnung als förderfähig an und zahlt darauf 30 % Grundförderung für alle Eigentümer. Selbstnutzer bekommen zusätzlich Boni. Für den Beschluss in der Eigentümergemeinschaft reicht die einfache Mehrheit.
Im Neubau ist die Wärmepumpe auch bei größeren Häusern angekommen: 52,7 % der 2025 fertiggestellten Wohngebäude mit drei oder mehr Wohnungen heizen hauptsächlich mit Wärmepumpe (Statistisches Bundesamt ↗). Im Bestand ist sie anspruchsvoller als im Einfamilienhaus, weil Warmwasser, Beschluss, Kostenverteilung und Mietrecht dazukommen. Dafür sind die Fördersummen höher, und Vermieter haben mit dem neuen Mieterschutz ab 2028 einen zusätzlichen Grund, nicht wieder auf Gas zu setzen.
Es gibt vier Grundkonzepte: eine zentrale Luft-Wasser-Anlage (oft als Kaskade mehrerer Geräte), eine Großwärmepumpe mit Erdsonden oder Grundwasser, dezentrale Wärmepumpen je Wohnung oder den Anschluss an ein Wärmenetz.
Eine Hybridlösung mit Wärmepumpe für die Grundlast und dem bestehenden Kessel für Lastspitzen ist ebenfalls möglich. Die KfW fördert dann aber nur den Wärmepumpenteil, und den Klimabonus gibt es nicht, solange ein fossiler Kessel mitheizt.
Erlaubt heißt nicht günstig: Vergleiche die Wärmepumpe mit einer neuen Gasheizung
Neue Gas- und Ölheizungen brauchen ab 2029 steigende Bio-Anteile, und der CO2-Preis steigt weiter. Die Wärmepumpe wird mit bis zu 70 % gefördert, bei geringem Einkommen mit bis zu 80 %. Hol dir kostenlose Angebote und vergleiche schwarz auf weiß.
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Am effizientesten mit dezentralen Frischwasserstationen je Wohnung oder einer separaten Warmwasser-Wärmepumpe, weil zentrale Großanlagen aus Hygienegründen dauerhaft hohe Temperaturen brauchen.
Zentrale Trinkwasseranlagen mit mehr als 400 l Speicher oder mehr als 3 l Leitungsinhalt gelten nach dem DVGW-Arbeitsblatt W 551 als Großanlagen: 60 °C am Speicheraustritt, in der Zirkulation höchstens 5 K weniger, und das dauerhaft. Für eine Wärmepumpe sind das teure Temperaturen. Bewährte Lösungen:
Die KfW 458 erkennt je Gebäude 28.000 € für die erste Wohneinheit, je 15.000 € für die zweite bis sechste und je 8.000 € ab der siebten als förderfähige Kosten an, darauf gibt es 30 % Grundförderung für alle Antragsteller, auch für Vermieter.
| Wohneinheiten | förderfähige Höchstkosten | 30 % Grundförderung |
|---|---|---|
| 3 | 58.000 € | 17.400 € |
| 6 | 103.000 € | 30.900 € |
| 8 | 119.000 € | 35.700 € |
| 10 | 135.000 € | 40.500 € |
Boni gibt es nur für Selbstnutzer, und zwar anteilig. Den Klimageschwindigkeitsbonus (16 % beim Tausch einer funktionierenden Öl-, Gasetagen-, Kohle- oder Nachtspeicherheizung oder einer mindestens 20 Jahre alten Gaszentralheizung) und den Einkommensbonus (10 bis 40 %) bekommen im Mehrfamilienhaus nur Eigentümer, die ihre Wohnung selbst bewohnen. Diese Eigentümer beantragen die Boni per Zusatzantrag spätestens sechs Monate nach der Zusage des Basisantrags, und zwar für den Kostenanteil ihrer Wohnung, die förderfähigen Kosten werden dafür gleichmäßig auf alle Wohnungen verteilt. Je Wohnung gilt der Deckel von 70 % bzw. 80 %.
Vermieter bekommen nur die Grundförderung. Für Wärmepumpen sinkt sie voraussichtlich im ersten Quartal 2027 auf 15 %, weitere 15 Prozentpunkte gibt es dann als Wertschöpfungsbonus nur für Geräte mit Ursprung in der EU (Wertschöpfungsbonus). Wer vorher beantragt, bekommt die 30 % unabhängig vom Herstellungsort. Die Degression ab 01.02.2027 betrifft im Mehrfamilienhaus nur die Höchstkosten der ersten Wohneinheit (minus 750 € je Halbjahr) und den Klimabonus der Selbstnutzer (Förderung sinkt 2027).
Wer stellt den Antrag? In der Eigentümergemeinschaft stellt die Verwaltung den Basisantrag für das Gemeinschaftseigentum. Gehört das Haus einer GbR, GmbH oder Genossenschaft, läuft der Antrag über die KfW 459 ↗ mit derselben Staffel. Für den Rest gibt es den KfW-Ergänzungskredit 359, auch als gemeinsames Darlehen der Eigentümergemeinschaft (Zins am 29.09.2026 ab 4,40 %).
Das hängt stark vom Gebäude ab, co2online rechnet in einem Beispiel mit 150.000 € für eine Wärmepumpe in einem Haus mit acht Wohnungen à 100 m², davon sind 119.000 € förderfähig.
Eine belastbare Durchschnittszahl für Mehrfamilienhäuser gibt es nicht, deshalb führt an konkreten Angeboten kein Weg vorbei. Mit den Annahmen aus dem co2online-Beispiel ↗ ergibt sich:
| Konstellation | Zuschuss | Eigenanteil gesamt |
|---|---|---|
| alle acht Wohnungen vermietet (30 %) | 35.700 € | 114.300 € |
| Eigentümergemeinschaft, drei Wohnungen selbst genutzt, Gasheizung über 20 Jahre alt (16 % Klimabonus, 2.380 € je Selbstnutzer) | 42.840 € | 107.160 € |
| dazu ein Selbstnutzer mit 30 % Einkommensbonus (Deckel 70 % für seine Wohnung) | 46.410 € | 103.590 € |
| alle acht Wohnungen selbst genutzt (46 %) | 54.740 € | 95.260 € |
Je Wohnung sind das bei reiner Grundförderung rund 14.288 €, bei 46 % rund 11.908 €. Die Boni fließen an die jeweiligen Selbstnutzer, die Gemeinschaft rechnet mit dem Basiszuschuss. Finanziert wird der Rest meist aus Erhaltungsrücklage, Sonderumlage oder einem gemeinsamen Darlehen.
Für den Beschluss reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 20 Abs. 1 WEG), damit alle Eigentümer die Kosten tragen, braucht es aber mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile oder eine Amortisation in angemessener Zeit (§ 21 Abs. 2 WEG ↗).
Die Wärmepumpe gehört nicht zu den privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG, die jeder Eigentümer verlangen kann (Barrierefreiheit, Laden von E-Autos, Einbruchschutz, schnelles Internet, Steckersolargeräte). Ein Einzelner kann sie also nicht erzwingen. Unzulässig ist ein Beschluss, wenn er die Anlage grundlegend umgestaltet oder einzelne Eigentümer unbillig benachteiligt (§ 20 Abs. 4 WEG). Fehlt die qualifizierte Mehrheit, zahlen nur die Zustimmenden, und nur sie dürfen die Anlage nutzen (§ 21 Abs. 3 WEG), bei einer Zentralheizung für alle ist das kaum praktikabel.
Zur Lärmsorge: Der Bundesgerichtshof hat am 28.03.2025 (V ZR 105/24, Fall eines Split-Klimageräts) entschieden, dass bei der Frage einer unbilligen Benachteiligung grundsätzlich nur die unmittelbaren Folgen des Einbaus zählen, nicht befürchtete Geräusche im späteren Betrieb. Gegen tatsächliche Lärmbelästigung bleiben Abwehransprüche bestehen, deshalb gehört eine Schallprognose vor die Versammlung.
Bewährter Ablauf in der Eigentümergemeinschaft:
Mit Förderung darf der Vermieter nach § 559e BGB jährlich 10 % der Kosten abzüglich Zuschuss umlegen, wobei pauschal 15 % als Erhaltungsaufwand abgezogen werden, die Miete darf dadurch höchstens um 0,50 € je m² Wohnfläche im Monat innerhalb von sechs Jahren steigen.
| Regel | Umlage pro Jahr | Kappungsgrenze |
|---|---|---|
| § 559 BGB (ohne Förderung) | 8 % der Kosten, abzüglich Erhaltungsaufwand | beim Heizungseinbau 0,50 €/m² in sechs Jahren (sonst 3 €/m², bei Mieten unter 7 €/m² 2 €/m²) |
| § 559e BGB (mit Förderung) | 10 % der Kosten abzüglich Förderung, 15 % pauschal als Erhaltung abgezogen | 0,50 €/m² in sechs Jahren |
Neu seit dem 29.07.2026 ist § 559f BGB: Bei einer Wärmepumpe darf der Vermieter die vollen Kosten nur ansetzen, wenn ein Fachunternehmer eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachweist, berechnet nach VDI 4650 Blatt 1 in der Regel vor der Inbetriebnahme. Der Nachweis entfällt, wenn das Gebäude nach 1996 errichtet wurde, die Wärmeschutzverordnung von 1995 einhält, nach einer Sanierung die Anforderungen von § 38 GModG erfüllt oder mit höchstens 55 °C Vorlauf bei Norm-Außentemperatur beheizt werden kann. Ohne Nachweis zählt nur die Hälfte der Kosten. Weil die KfW ohnehin eine rechnerische Jahresarbeitszahl von 3,0 nach VDI 4650 verlangt, liegt der Nachweis bei geförderten Anlagen in der Regel schon vor.
Beispiel aus der Tabelle oben (acht vermietete Wohnungen à 100 m²): Je Wohnung entfallen 18.750 € Kosten. Abzüglich 15 % Erhaltungspauschale bleiben 15.937,50 €, abzüglich 4.462,50 € Grundförderung 11.475 €, 10 % davon wären 1.147,50 € im Jahr. Die Kappung begrenzt die Erhöhung auf 50 € im Monat, also 600 € im Jahr. Für eine 70-m²-Wohnung liegt die Grenze bei 35 € im Monat oder 420 € im Jahr. Dem steht die Heizkostenersparnis gegenüber: Laut Heizspiegel zahlte eine 70-m²-Wohnung 2025 mit Wärmepumpe 715 € statt 1.170 € mit Gas, für 2026 werden 735 € statt 1.120 € erwartet. Die Mieter sparen also rund 385 bis 455 € im Jahr, die Warmmiete bleibt ungefähr stabil. Alle Fragen aus Vermietersicht beantwortet der Ratgeber Wärmepumpe für Vermieter.
Mehr als bisher: Wer nach dem 29.07.2026 eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, trägt ab 01.01.2028 die Hälfte der CO2-Kosten und der Gas-Netzentgelte selbst, ab 2029 auch die Hälfte der Kosten für die vorgeschriebenen Bio-Brennstoffe.
So regelt es der neue § 5a des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes für Heizungen, die unter die Bio-Treppe fallen. Die Bio-Treppe verlangt für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen mindestens 10 % Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040 (Bio-Treppe), die hälftige Teilung der Bio-Kosten gilt für bis zu 30 % des Brennstoffs. Dazu kommt der CO2-Preis: 2026 endeten alle Versteigerungen bei 65 € je Tonne, ab 2028 bildet er sich im EU-Emissionshandel ETS 2 am Markt. Für eine neue Gasheizung gibt es außerdem keine KfW-Förderung, für die Wärmepumpe mindestens 30 %. Für Gasheizungen, die vor dem 29.07.2026 eingebaut wurden, gilt die neue Teilung nicht, dort bleibt es beim bisherigen Stufenmodell für die CO2-Kosten.
Ab sechs Wohnungen schreibt das Gebäudemodernisierungsgesetz drei Dinge vor: einen hydraulischen Abgleich nach dem Heizungseinbau (§ 60c), eine Betriebsprüfung der Wärmepumpe nach der ersten Heizperiode (§ 60a) und die Prüfung älterer Heizungen (§ 60b).
Für Ein- und Zweifamilienhäuser gelten diese Pflichten nicht, dort ist der hydraulische Abgleich aber Fördervoraussetzung. Die Betriebsprüfung ist im Mehrfamilienhaus kein bloßer Aufwand, sondern ein eingebauter Effizienzcheck: Die Prüfung deckt genau die Fehler auf, die Feldstudien als häufigste Effizienzbremsen nennen, etwa zu hoch eingestellte Heizkurven und häufiges Takten.
Mit einer Bestandsaufnahme: Wärmeplan der Gemeinde prüfen, Energieberatung nutzen, Angebote mit raumweiser Heizlast einholen und den Förderantrag möglichst bis 31.01.2027 stellen.
Häufige Fragen
Die förderfähigen Höchstkosten betragen 28.000 € für die erste und je 15.000 € für die zweite bis sechste Wohnung, zusammen 103.000 €. Darauf gibt es 30 % Grundförderung für alle Antragsteller, also bis zu 30.900 €. Selbstnutzende Eigentümer können für ihre Wohnung zusätzlich Klima- und Einkommensbonus beantragen.
Nein. Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus gibt es im Mehrfamilienhaus nur für selbst genutzte Wohnungen, beantragt per Zusatzantrag spätestens sechs Monate nach der Zusage des Basisantrags. Vermietete Wohnungen erhalten 30 % Grundförderung, für Wärmepumpen sinkt sie voraussichtlich im ersten Quartal 2027 auf 15 % plus 15 % Bonus für Geräte aus der EU.
Für den Beschluss selbst ja (§ 20 Abs. 1 WEG). Damit alle Eigentümer die Kosten anteilig tragen, braucht es nach § 21 Abs. 2 WEG aber mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile oder den Nachweis, dass sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren. Fehlt diese Mehrheit, zahlen und nutzen nur die Zustimmenden.
Mit Förderung um höchstens 0,50 € je Quadratmeter Wohnfläche im Monat innerhalb von sechs Jahren (§ 559e BGB), bei 70 m² also um höchstens 35 € im Monat. Die vollen Kosten darf der Vermieter nur ansetzen, wenn eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachgewiesen ist oder eine Ausnahme greift (§ 559f BGB). Laut Heizspiegel sparen Mieter mit Wärmepumpe rund 385 bis 455 € Heizkosten im Jahr.
Voraussichtlich im ersten Quartal 2027 sinkt die Grundförderung für Wärmepumpen auf 15 %, weitere 15 Prozentpunkte gibt es nur für Geräte mit Ursprung in der EU. Die genauen Nachweisregeln stehen noch aus. Wer seinen Antrag vor dem Start stellt, bekommt die 30 % unabhängig vom Herstellungsort.
In Gebäuden ab sechs Wohnungen schreibt § 60a GModG eine Betriebsprüfung nach einer vollständigen Heizperiode vor, spätestens zwei Jahre nach Inbetriebnahme, und ohne Fernüberwachung alle fünf Jahre erneut. Geprüft werden unter anderem Heizkurve, Warmwasser, Kältemittelfüllstand und die Jahresarbeitszahl. Das Ergebnis muss dem Mieter auf Verlangen vorgelegt werden.
Andreas Mali
Gründer & Redaktion WärmepumpenGenie
Andreas Mali ist Gründer von WärmepumpenGenie und recherchiert Förderprogramme, Heizkosten und Technikdaten fortlaufend aus Primärquellen (KfW, BAFA, Verbraucherzentralen, Fraunhofer ISE). Mehr über uns und unsere Methodik
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