9 Min. Lesezeit · Aktualisiert am 2026-10-02
Eine neue Gasheizung wird für Vermieter deutlich teurer: Wer sie nach dem 29.07.2026 einbaut, trägt ab 2028 die Hälfte der CO2-Kosten und des Gas-Netzentgelts und ab 2029 die Hälfte der Kosten für den Pflichtanteil an Biogas. Für eine Wärmepumpe gibt es dagegen 30 % Zuschuss, einen Teil der Kosten darfst du auf die Miete umlegen, und deine Mieter heizen günstiger. Im Vergleich zur neuen Gasheizung wird die Wärmepumpe für Vermieter damit immer attraktiver.
Verboten ist die Gasheizung nicht: Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) schreibt seit dem 29.07.2026 keine bestimmte Heizung vor. Was beim Einbau sonst gilt, steht im Ratgeber Gasheizung einbauen: Ist das noch erlaubt?. Die neuen Regeln zum Mieterschutz stehen im CO2-Kostenaufteilungsgesetz und im BGB. Hier rechnen wir durch, was sie für dich als Vermieter bedeuten.
Ab dem 01.01.2028 trägst du bei neu eingebauten Gas- und Ölheizungen die Hälfte des Gas-Netzentgelts und der CO2-Kosten, ab dem 01.01.2029 außerdem die Hälfte der Kosten für den Pflichtanteil an Biogas oder Bioöl. Das gilt für Heizungen, die nach dem 29.07.2026 in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden (§ 5a CO2KostAufG ↗).
Abweichende Vereinbarungen im Mietvertrag sind unwirksam (§ 6 CO2KostAufG ↗). Nach einem irreparablen Ausfall der alten Heizung gelten Übergangsfristen von zwölf Monaten.
Was das in Euro bedeutet, zeigt ein Überschlag mit Preisen von 2026 für das Mehrfamilienhaus aus der BDEW-Gaspreisanalyse ↗: sechs Wohnungen, zusammen rund 80.000 kWh Gas im Jahr zu 11,17 ct/kWh.
| Kosten pro Jahr | gesamt | dein Anteil ab 2028 |
|---|---|---|
| Gas-Netzentgelte (rund 20 % des Gaspreises laut BDEW) | rund 1.760 € | rund 880 € |
| CO2-Kosten bei 55 bis 65 €/t (laut Verbraucherzentrale 260 bis 310 € je 20.000 kWh) | 1.040–1.240 € | 520–620 € |
| Summe | 1.400–1.500 € |
Das sind rund 230 bis 250 € je Wohnung und Jahr, bevor 2029 die Biogas-Kosten dazukommen. Ab 2028 bestimmt zudem der EU-Emissionshandel ETS2 den CO2-Preis, einen festen Höchstpreis gibt es dann nicht mehr. Mit einer Wärmepumpe fällt keiner dieser Posten an.
Erlaubt heißt nicht günstig: Vergleiche die Wärmepumpe mit einer neuen Gasheizung
Neue Gas- und Ölheizungen brauchen ab 2029 steigende Bio-Anteile, und der CO2-Preis steigt weiter. Die Wärmepumpe wird mit bis zu 70 % gefördert, bei geringem Einkommen mit bis zu 80 %. Hol dir kostenlose Angebote und vergleiche schwarz auf weiß.
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Heute gilt ein Stufenmodell: Je mehr CO2 dein Gebäude pro Quadratmeter Wohnfläche ausstößt, desto größer ist dein Anteil als Vermieter, von 0 bis 95 %. Den Wert ermittelst du jährlich mit der Heizkostenabrechnung (Anlage zum CO2KostAufG ↗).
| CO2-Ausstoß je m² Wohnfläche und Jahr | Anteil Vermieter |
|---|---|
| unter 12 kg | 0 % |
| 12 bis unter 22 kg | 10 bis 20 % |
| 22 bis unter 32 kg | 30 bis 40 % |
| 32 bis unter 42 kg | 50 bis 60 % |
| 42 bis unter 52 kg | 70 bis 80 % |
| ab 52 kg | 95 % |
Die Stufen sind jeweils 5 kg breit. Für bestehende Gas- und Ölheizungen bleibt es beim Stufenmodell. Für neu eingebaute gilt ab 2028 die feste Hälfte, und für alle Gebäude unter 32 kg CO2 je m² ist das mehr als heute.
Ja, aber nur in engen Härtefällen: Dann trägst du bei einer neuen Gas- oder Ölheizung nur den CO2-Anteil nach dem Stufenmodell, nicht die Hälfte von Netzentgelt und Biogas. Alle fünf Bedingungen müssen zusammen erfüllt sein (§ 5d CO2KostAufG ↗):
In angespannten Wohnungsmärkten gilt die Ausnahme nur, wenn die Miete unter 70 % der Vergleichsmiete liegt und zusätzlich entweder eine Wärmepumpe technisch nicht möglich ist und kein Fernwärmenetz zur Verfügung steht oder ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft die Umstellung verhindert hat. Eine zweite Ausnahme gilt für das selbst bewohnte Zweifamilienhaus mit gemeinsamer Heizung außerhalb angespannter Märkte. Weil alle Bedingungen zusammen erfüllt sein müssen, bleibt der Härtefall die Ausnahme.
Vermieter bekommen von der KfW 30 % Grundförderung auf die förderfähigen Kosten, also bis zu 8.400 € für die erste Wohnung. Klimageschwindigkeitsbonus und Einkommensbonus gibt es nur für selbst genutzte Wohnungen.
| Wohnungen im Haus | förderfähige Kosten höchstens | Zuschuss bei 30 % |
|---|---|---|
| 1 | 28.000 € | 8.400 € |
| 2 | 43.000 € | 12.900 € |
| 3 | 58.000 € | 17.400 € |
| 6 | 103.000 € | 30.900 € |
| 10 | 135.000 € | 40.500 € |
Grundlage: 28.000 € für die erste Wohnung, je 15.000 € für die zweite bis sechste und je 8.000 € ab der siebten (KfW 458 ↗). Für Anträge ab dem 01.02.2027 sinkt der Betrag für die erste Wohnung auf 27.250 €. Wohnst du selbst im Haus, kannst du für deine eigene Wohnung zusätzlich Klimabonus und Einkommensbonus beantragen, wenn du die Voraussetzungen erfüllst. Den Rest kannst du mit dem Ergänzungskredit 359 ↗ finanzieren: bis 120.000 € je Wohnung, ab 4,40 % Zins (Stand 29.09.2026), Antrag über die Hausbank bis zwölf Monate nach der Zuschusszusage. Privatpersonen beantragen über KfW 458, eine GbR oder Gesellschaft über KfW 459. Wichtig: Den Vertrag mit dem Fachbetrieb schließt du mit Förderbedingung, den Antrag stellst du vor Baubeginn. Alle Details findest du auf unserer Seite zur Förderung, Besonderheiten im Mehrfamilienhaus im Ratgeber Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus.
Im Laufe des 1. Quartals 2027 sinkt die Grundförderung für Wärmepumpen laut Förderrichtlinie auf 15 %, Geräte aus der EU bekommen 15 Prozentpunkte Wertschöpfungsbonus und bleiben bei 30 %. Weil Vermieter nur die Grundförderung erhalten, halbiert sich ihr Zuschuss bei einem Gerät von außerhalb der EU.
Für ein Zweifamilienhaus mit einer Wärmepumpe zum Durchschnittspreis von 36.400 € wären das 5.460 € statt 10.920 €. Starttermin und Nachweisregeln stehen noch nicht fest. Nach heutigem Stand sichert ein Antrag vor dem Start die 30 % unabhängig vom Herstellungsort. Welche Geräte in Europa gebaut werden, klärt der Ratgeber zum Wertschöpfungsbonus.
Nutzt du die Förderung, darfst du die Jahresmiete um 10 % der Kosten erhöhen, nach Abzug des Zuschusses und einer Pauschale von 15 % für ohnehin fällige Erhaltung (§ 559e BGB ↗). Die Monatsmiete darf dadurch innerhalb von sechs Jahren um höchstens 0,50 € je m² steigen.
| Beispiel: vermietetes Zweifamilienhaus, 2 × 80 m² | Betrag |
|---|---|
| Luft-Wasser-Wärmepumpe (Durchschnitt aus 160 Angeboten, Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz) | 36.400 € |
| minus KfW-Zuschuss 30 % | −10.920 € |
| minus Erhaltungspauschale 15 % | −5.460 € |
| umlagefähige Kosten | 20.020 € |
| 10 % davon pro Jahr | 2.002 € |
| zulässig nach Kappung (0,50 € × 160 m² × 12) | 960 € |
Die Kappung entscheidet hier: Je 80-m²-Wohnung sind 40 € mehr Miete im Monat zulässig. Verzichtest du auf die Förderung, obwohl sie dir zusteht, sind es nur 8 % (§ 559 BGB ↗). Die Modernisierung kündigst du spätestens drei Monate vorher in Textform an, mit der erwarteten Mieterhöhung und den künftigen Betriebskosten (§ 555c BGB ↗).
Die volle Umlage gibt es nur, wenn ein Fachunternehmer nachweist, dass die Wärmepumpe eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 erreicht; sonst darfst du nur die Hälfte der Kosten zugrunde legen (§ 559f BGB ↗). Berechnet wird sie vor der Inbetriebnahme nach VDI 4650.
Der Nachweis entfällt, wenn das Gebäude nach 1996 gebaut wurde, mindestens die Wärmeschutzverordnung von 1995 erfüllt, nach einer Sanierung die Anforderungen von § 38 GModG einhält oder mit höchstens 55 °C Vorlauf bei Norm-Außentemperatur beheizt werden kann. Die gute Nachricht: Für die KfW-Förderung muss die Wärmepumpe ohnehin auf eine Jahresarbeitszahl von mindestens 3,0 ausgelegt und das nach VDI 4650 berechnet sein. Und im Feldtest des Fraunhofer ISE erreichten Luft-Wasser-Wärmepumpen im Bestand im Schnitt 3,4, die schwächste Anlage 2,6. Mehr dazu im Ratgeber Jahresarbeitszahl im Altbau.
Nein, eine Zustimmung braucht es nicht: Der Mieter muss eine Modernisierung dulden, wenn du sie ordnungsgemäß angekündigt hast (§ 555d BGB ↗). Er kann nur einen Härteeinwand erheben, bis zum Ende des Monats nach Zugang der Ankündigung und in Textform.
Bei der Abwägung zählen auch die Interessen der anderen Mieter sowie Energieeinsparung und Klimaschutz. Die spätere Mieterhöhung spielt für die Duldung keine Rolle, sie wird erst bei der Mieterhöhung geprüft.
In Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen musst du eine neue Wärmepumpe nach der ersten vollständigen Heizperiode, spätestens zwei Jahre nach Inbetriebnahme, prüfen lassen, einschließlich gemessener Jahresarbeitszahl (§ 60a GModG ↗). Ohne Fernüberwachung wiederholst du die Prüfung spätestens alle fünf Jahre.
Nach dem Einbau jeder neuen Heizung ist dort außerdem ein hydraulischer Abgleich Pflicht, die Bestätigung musst du Mietern auf Verlangen vorlegen (§ 60c GModG ↗). Ältere Heizungen ohne Wärmepumpe, die vor dem 01.10.2009 eingebaut wurden, brauchen bis zum 30.09.2027 eine Heizungsprüfung (§ 60b GModG ↗). Steht diese Prüfung bei dir an, ist das ein guter Anlass, den Umstieg gleich mitzuplanen.
Laut Heizspiegel-Prognose 2026 kostet eine 70-m²-Wohnung mit Wärmepumpe 735 € Heizkosten im Jahr, mit Gas 1.120 €. Das sind 385 € oder rund 32 € im Monat weniger.
Die Modernisierungsumlage ist für diese Wohnung auf 35 € im Monat begrenzt (0,50 € × 70 m²). Rechnet man mit den Durchschnittswerten des Heizspiegels, bleibt die Warmmiete damit nahezu gleich, und deine Mieter sind vor CO2-Preis und Bio-Treppe geschützt. Der Strom für die Wärmepumpe zählt zu den Heizkosten, die du über die Betriebskosten abrechnest (§ 2 BetrKV ↗). Mehr zur Entwicklung der Heizkosten steht im Ratgeber Heizkosten 2026/27.
So gehst du vor: Prüfe mit dem Wärmepumpen-Rechner, was die Wärmepumpe für dein Haus kostet, und hol dir mehrere Angebote, denn die Preise für dieselbe Anlage weichen laut Verbraucherzentrale um bis zu 250 % ab. Im Wärmepumpen-Check kannst du kostenlose Angebote von Fachbetrieben aus deiner Region vergleichen.
Häufige Fragen
Nein, das Gesetz schreibt keine bestimmte Heizung vor, auch eine neue Gasheizung ist erlaubt. Für Gas- und Ölheizungen, die nach dem 29.07.2026 eingebaut werden, trägt der Vermieter aber ab 2028 die Hälfte von CO2-Kosten und Netzentgelt und ab 2029 die Hälfte der Kosten für Biogas oder Bioöl. Das macht die Wärmepumpe für ihn wirtschaftlich attraktiver.
Um höchstens 0,50 € pro Quadratmeter und Monat innerhalb von sechs Jahren, bei 70 m² also um maximal 35 € im Monat. Die volle Umlage setzt eine nachgewiesene Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 voraus, außer das Gebäude ist davon befreit, etwa weil es nach 1996 gebaut wurde. Sonst darf der Vermieter nur die Hälfte der Kosten zugrunde legen.
Die Mieter, über die Heizkostenabrechnung: Der Strom für die Wärmeerzeugung gehört nach der Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Heizkosten. Laut Heizspiegel 2026 kostet eine 70-m²-Wohnung mit Wärmepumpe rund 735 € Heizkosten im Jahr, mit Gas 1.120 €.
Nein, den Klimabonus von 16 % und den Einkommensbonus gibt es nur für selbst genutzte Wohnungen. Vermieter erhalten 30 % Grundförderung auf bis zu 28.000 € für die erste und je 15.000 € für die zweite bis sechste Wohnung. Wohnst du selbst im Haus, kannst du die Boni für deine eigene Wohnung beantragen, wenn du die Voraussetzungen erfüllst.
Nur wenn sie für ihn eine Härte bedeutet, die auch unter Berücksichtigung der Vermieterinteressen, der anderen Mieter und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist (§ 555d BGB). Den Härteeinwand muss er bis zum Ende des Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung in Textform mitteilen. Die spätere Mieterhöhung zählt dabei nicht, sie wird erst bei der Mieterhöhung selbst geprüft.
Nein, die hälftige Teilung von Netzentgelt, CO2-Kosten und Biogas-Kosten gilt nur für Gas- und Ölheizungen, die nach dem 29.07.2026 eingebaut werden. Für bestehende Heizungen bleibt es beim Stufenmodell, nach dem der Vermieter je nach CO2-Ausstoß des Gebäudes 0 bis 95 % der CO2-Kosten trägt.