9 Min. Lesezeit · Aktualisiert am 2026-10-02
Nein: Seit dem 29.07.2026 musst du eine alte Heizung nach Kauf oder Erbe nicht mehr austauschen, denn das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) hat die 30-Jahre-Regel für alte Heizkessel gestrichen. Bestehen bleiben zwei klassische Nachrüstpflichten, oft mit zwei Jahren Frist nach dem Eigentümerwechsel: die Dämmung einer ungedämmten obersten Geschossdecke und die Dämmung freiliegender Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen. Ein Heizungstausch kann sich trotzdem lohnen, denn für eine alte Öl- oder mindestens 20 Jahre alte Gasheizung gibt es bei Antrag bis 31.01.2027 46 % Förderung, mit Einkommensbonus bis zu 80 %.
Viele Ratgeber im Netz nennen die alte Austauschpflicht noch, weil sie bis zum 28.07.2026 im Gebäudeenergiegesetz stand. Im aktuellen Gesetzestext ist der zugehörige § 72 seit dem 29.07.2026 als „weggefallen“ geführt, ebenso die frühere Sonderregel für Käufer in § 73.
Nein. Die Pflicht, Öl- und Gaskessel nach 30 Jahren stillzulegen, ist mit dem GModG ersatzlos gestrichen, ebenso das geplante Betriebsende für fossile Heizkessel Ende 2044.
So hat sich die Rechtslage für Käufer und Erben geändert:
| Regel | bis 28.07.2026 | seit 29.07.2026 |
|---|---|---|
| Öl- und Gaskessel älter als 30 Jahre | Betriebsverbot, außer Niedertemperatur- und Brennwertkessel | gestrichen |
| Austausch nach Kauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses | binnen 2 Jahren nach Eigentümerwechsel | gestrichen |
| Betrieb fossiler Heizkessel | nur bis 31.12.2044 | gestrichen |
| Dämmung der obersten Geschossdecke | Pflicht, 2 Jahre Frist nach Eigentümerwechsel | bleibt (§ 35 GModG) |
| Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren | Pflicht, 2 Jahre Frist nach Eigentümerwechsel | bleibt (§ 69 GModG) |
Schon die alte Regel betraf nur sogenannte Konstanttemperaturkessel, Brennwert- und Niedertemperaturkessel waren ausgenommen. Heute darfst du jede funktionierende Heizung weiterbetreiben und reparieren lassen, egal wie alt sie ist. Was sich mit dem GModG insgesamt geändert hat, fasst der Ratgeber Heizungsgesetz und GModG: der neue Stand zusammen.
Bis 31.01.2027 beantragen: 12.880 € statt 11.445 € Zuschuss
Danach sinkt der Klimabonus von 16 % auf 12 % und die förderfähigen Kosten fallen auf 27.250 €. Es zählt der Tag des Antrags, nicht der Einbau. Für den Antrag brauchst du ein Angebot. Hol es dir jetzt kostenlos von Fachbetrieben aus deiner Region.
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Es bleiben zwei Nachrüstpflichten, die für dich als neuen Eigentümer eines Ein- oder Zweifamilienhauses innerhalb von zwei Jahren fällig werden können: die Dämmung der obersten Geschossdecke und die Dämmung freiliegender Heizungs- und Warmwasserrohre.
Erfüllt die oberste Geschossdecke nicht den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2, muss sie so gedämmt werden, dass ihr Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) höchstens 0,24 W/(m²K) beträgt. Alternativ reicht es, das Dach darüber entsprechend zu dämmen. Ist die Dämmstärke zwischen den Deckenbalken technisch begrenzt, genügt die höchstmögliche Dämmschicht.
Bisher ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen samt Armaturen in unbeheizten Räumen, etwa im Keller, müssen nach den Vorgaben der Anlage 8 gedämmt werden. Ob das erledigt ist, prüft der Bezirksschornsteinfeger bei der Feuerstättenschau.
Die Frist betrifft Häuser mit höchstens zwei Wohnungen, in denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst gewohnt hat. Für sie greifen die Pflichten erst beim ersten Eigentümerwechsel nach diesem Stichtag, und zwar mit zwei Jahren Frist ab dem Eigentumsübergang (§ 35 Abs. 3, § 69 Abs. 3 und 4 GModG). Hat das Haus seitdem schon einmal den Eigentümer gewechselt, läuft die Frist nach dem Gesetzestext ab diesem ersten Wechsel und ist meist schon abgelaufen; fehlende Dämmung solltest du dann zügig nachholen. In allen anderen Wohngebäuden gelten die Pflichten ohnehin. Daneben gehören Thermostatventile und eine Regelung, die die Wärmezufuhr nach Außentemperatur und Uhrzeit steuert, zur Pflichtausstattung einer Zentralheizung (§§ 61, 63 GModG).
Die Frist beginnt mit dem Eigentumsübergang, und das Gesetz unterscheidet dabei nicht zwischen Kauf, Schenkung und Erbe. Beim Kauf geht das Eigentum erst mit der Eintragung ins Grundbuch über (§ 873 BGB), nicht schon beim Notartermin; beim Erbe geht das Vermögen schon mit dem Erbfall auf die Erben über (§ 1922 BGB).
Rechne als Erbe deshalb vorsichtshalber ab dem Todestag, auch wenn die Berichtigung des Grundbuchs später kommt. Für die Heizungsförderung kommt es dagegen auf das Grundbuch an: Spätestens bei den Nachweisen musst du dort als Eigentümer stehen, dazu weiter unten mehr.
Wer die Geschossdecke oder die Rohre nicht dämmt, handelt ordnungswidrig, der Bußgeldrahmen reicht bis 50.000 € (§ 108 GModG). Bei den Rohren weist der Bezirksschornsteinfeger zunächst schriftlich auf die Pflicht hin und setzt eine Frist, erst danach informiert er die zuständige Behörde (§ 97 GModG).
Ausnahmen gibt es: In selbst bewohnten Ein- und Zweifamilienhäusern entfällt die Pflicht zur Deckendämmung, soweit sich die Kosten nicht in angemessener Frist durch die Einsparungen erwirtschaften lassen (§ 35 Abs. 4). Außerdem kann die zuständige Landesbehörde auf Antrag bei unbilliger Härte befreien (§ 102 GModG).
Ja, das GModG erlaubt beim Heizungstausch weiterhin Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen. Für neu eingebaute Geräte gilt aber die Bio-Treppe: Ab 2029 müssen mindestens 10 % der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammen, ab 2030 15 %, ab 2035 30 % und ab 2040 60 % (§ 43 GModG).
Die vorhandene Heizung im gekauften Haus fällt nicht darunter, denn die Bio-Treppe gilt nur für Geräte, die nach dem 29.07.2026 eingebaut werden. Was das für die Betriebskosten einer neuen Gas- oder Ölheizung bedeutet, zeigt der Ratgeber Bio-Treppe: Pflichten und Kosten, die rechtlichen Details zum Neueinbau stehen unter Gasheizung einbauen 2026/27: Erlaubt, aber teuer?.
Prüfe vor allem Art, Alter und Zustand der Heizung und ob eine Wärmepumpe ins Haus passt, denn davon hängen deine Kosten und Förderchancen der nächsten Jahre ab. Erste Daten liefert der Energieausweis, den der Verkäufer spätestens bei der Besichtigung vorlegen muss (§ 80 GModG); er nennt unter anderem das Baujahr des Wärmeerzeugers und die wesentlichen Energieträger (§ 85 GModG).
Als Käufer bekommst du dieselbe KfW-Förderung wie jeder Eigentümer: 30 % Grundförderung auf bis zu 28.000 €, als Selbstnutzer 16 % Klimabonus für den Ersatz einer alten Öl- oder mindestens 20 Jahre alten Gasheizung und je nach Einkommen bis zu 40 % Einkommensbonus, zusammen höchstens 70 oder 80 %.
Zwei Punkte sind für Käufer entscheidend: Den Antrag kannst du stellen, sobald eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch steht, der Kaufvertrag allein reicht nicht; spätestens bei den Nachweisen musst du als Eigentümer eingetragen sein. Und die Boni gibt es nur, wenn du das Haus bei Antragstellung schon selbst als Hauptwohnsitz bewohnst, wer vorher beantragt, bekommt nur die Grundförderung.
| Situation beim Antrag | Förderung | Zuschuss |
|---|---|---|
| noch nicht eingezogen | 30 % auf 28.000 € | 8.400 € |
| eingezogen, alte Öl- oder mindestens 20 Jahre alte Gasheizung, Antrag bis 31.01.2027 | 46 % auf 28.000 € | 12.880 € |
| wie oben, Antrag ab 01.02.2027 | 42 % auf 27.250 € | 11.445 € |
| wie oben bis 31.01.2027, dazu 30 % Einkommensbonus | 70 % auf 28.000 € | 19.600 € |
| wie oben bis 31.01.2027, dazu 40 % Einkommensbonus | 80 % auf 28.000 € | 22.400 € |
Der Umstieg zahlt sich auch laufend aus: Im Rechenbeispiel des Wärmepumpen-Rechners (140 m², Baujahr 1970–1990, teilweise gedämmt) sinken die Heizkosten beim Wechsel von einer Ölheizung um 2.628 € im Jahr, von einer Gasheizung um 1.348 €. Wie der Tausch abläuft, erklären die Ratgeber Gasheizung durch Wärmepumpe ersetzen und Ölheizung ersetzen, alle Programme stehen unter Förderung.
Finanziell möglichst bald nach dem Einzug: Volle 16 % Klimabonus gibt es nur für Anträge, die bis 31.01.2027 bei der KfW eingehen, danach sinkt er alle sechs Monate um 4 Prozentpunkte und entfällt ab 01.08.2028. Weil du für die Boni bei Antragstellung schon im Haus gemeldet sein musst, lautet die Reihenfolge: Angebote einholen und Vertrag mit Förderbedingung schließen, einziehen, Antrag stellen, einbauen lassen.
Angebote kannst du schon vor dem Einzug einholen, denn Planung und Beratung gelten noch nicht als Vorhabenbeginn. So sparst du Zeit bis zum Stichtag: Kostenlose Angebote von Fachbetrieben aus deiner Region vergleichen. Für die Dämmung lohnt sich zusätzlich eine Energieberatung, die der Bund bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit 50 % bezuschusst, höchstens mit 650 €. Mehr zur sinkenden Förderung im Ratgeber Förderung sinkt ab 2027.
Häufige Fragen
Nein. Die frühere Pflicht, Öl- und Gaskessel nach 30 Jahren stillzulegen, ist seit dem 29.07.2026 gestrichen, ebenso die Zwei-Jahres-Frist für Käufer. Lohnend kann der Tausch trotzdem sein: Für eine alte Ölheizung gibt es als Selbstnutzer 16 % Klimabonus, bei Antrag bis 31.01.2027 also 46 % oder bis zu 12.880 € Zuschuss.
Teilweise. Bei der Feuerstättenschau prüft der Bezirksschornsteinfeger, ob Heizungs- und Warmwasserleitungen, die nach § 69 GModG gedämmt sein müssen, noch ungedämmt sind. Fehlt die Dämmung, weist er schriftlich darauf hin und setzt eine Frist, erst danach informiert er die Behörde. Die oberste Geschossdecke gehört nicht zu seinen Prüfaufgaben nach § 97 GModG.
Nein, die Sonderfrist gibt es nur für Häuser mit höchstens zwei Wohnungen. In Mehrfamilienhäusern gelten die Dämmpflichten ohnehin, Geschossdecke und gemeinsame Leitungen betreffen dort das Gemeinschaftseigentum. Frag die Verwaltung, ob beides erledigt ist.
Ja, sobald eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist; der Kaufvertrag allein reicht der KfW nicht. Bei den Nachweisen nach dem Einbau musst du dann als Eigentümer im Grundbuch stehen. Klima- und Einkommensbonus gibt es nur, wenn du bei Antragstellung schon mit Hauptwohnsitz im Haus wohnst.
In der Regel nicht. Der Verkäufer muss dir den Energieausweis bei der Besichtigung vorlegen und nach dem Kaufvertrag übergeben, er gilt zehn Jahre. Einen neuen brauchst du meist erst, wenn du selbst verkaufst oder vermietest und kein gültiger Ausweis mehr vorliegt (§§ 79, 80 GModG).
Den Antrag kann nur der Eigentümer stellen. Wer ein Nießbrauch- oder Wohnrecht hat, ist bei der KfW nicht antragsberechtigt. Der Eigentümer bekommt die 30 % Grundförderung, Klima- und Einkommensbonus aber nur, wenn er das Haus selbst als Hauptwohnsitz bewohnt.